Invest c'est aussi
Avec la crise, les prix de l’immobilier ont dégringolé dans de nombreux endroits du globe. Sur la côte espagnole, au Maroc ou dans le sud de l’Italie, certains biens se négocient aujourd’hui avec des rabais de 20 à 30% par rapport à 2008.
De belles opportunités que les Français sont de plus en plus nombreux à vouloir saisir. Ils seraient chaque année 10.000 à 15.000 à se mettre en quête d’un pied-à-terre hors des frontières hexagonales, selon la société Délocolia, spécialisée dans l’accompagnement des acheteurs français à l’étranger.
Avant de craquer pour une belle villa à plusieurs milliers de kilomètres, prenez toutefois vos précautions. Outre les prix des transports et les difficultés d’accès, un certain nombre de points sont à prendre en compte. Car à l’étranger, les modalités de transactions sont souvent plus complexes qu’en France et les chausse-trappes nombreux…
> Gare aux cadres réglementaires bien particuliers de certains pays
En Grèce, il n’existe pas de cadastre. De même, au Maroc et en Tunisie, seules les zones urbaines sont correctement bornées. Avant de signer l’acte de vente, mieux vaut donc se faire assister par un avocat spécialisé qui pourra délimiter précisément votre propriété et certifier l’acte.
Autre particularité à surveiller : certains Etats comme le Portugal ne disposent pas de texte encadrant le calcul des surfaces achetées. Pour être certain du nombre de mètres carrés que vous allez acquérir, il est en conséquence conseillé de faire appel à un géomètre.
Enfin sachez qu’à l’étranger, l’accès à la propriété peut parfois se révéler particulièrement ardu. Au Cambodge, en Thaïlande ou à Bali, les « non nationaux » ne peuvent, par exemple, pas devenir propriétaire du terrain. Préférez donc l’acquisition d’un appartement à une maison. Bon à savoir également : si vous envisagez d’emménager au Maroc, ciblez les logements déjà enregistrés par un notaire à la Conservation foncière. Aucun héritier du vendeur ne pourra ainsi venir contester la transaction, comme cela peut arriver avec les biens «melkia», régis par le droit coutumier musulman.
> Notaires ou pas ?
De nombreux pays reposent, comme en France, sur un système de notariat réglementé : c’est, par exemple, le cas en Grèce, au Portugal, en Espagne ou au Maroc. En revanche, dans beaucoup d’autres Etats – Thaïlande, Cambodge, Sénégal… – l’intervention d’un notaire n’est pas obligatoire ou la profession n’existe tout simplement même pas. Dans ces conditions, vous devrez bien souvent vous faire assister d’un avocat local lors de la signature. Problème : « S’assurer les services d’un professionnel à la fois compétent et indépendant peut parfois se révéler complexe », observe Louis Eudes, président de la société Délocalia. D’où la possibilité en pareille situation de s’appuyer sur un prestataire spécialisé dans ce type d’opération.
> Des taxes à l’achat parfois plus lourde qu’en France
En France, un acheteur doit s’acquitter de près de 4% de frais de notaires. Mais dans certains pays, la facture est beaucoup plus lourde. Pour une acquisition en Italie, prévoyez 10% du prix d’achat, voire 15% si le bien convoité est classé monument historique. En Grèce, ces frais s’élèvent aussi à 15% du prix du bien.
> Des dessous-table courants… mais à éviter
Comme en France, les dessous de table se pratiquent dans la plupart des pays du globe. En Grèce, par exemple, l’usage veut que 30% d’un achat se paie en liquide. Mieux vaut toutefois se méfier car les contrôles se multiplient depuis quelques années. « Surtout, dans certains endroits de la planète, vous courrez un vrai risque de vous faire tout simplement détrousser », prévient Louis Eudes, chez Délocalia.
> Attention aux promoteurs un peu trop laxistes
Si vous achetez dans le neuf, il va vous falloir prendre du temps pour éplucher les règlementations et normes de construction locales afin de savoir si votre promoteur les respecte bien (notamment en cas de vente sur plan). C’est malheureusement loin d’être toujours le cas, et outre les éventuels risques de malfaçons, ceci pourrait vous pénaliser lors d’une éventuelle revente.
Assurez-vous, par ailleurs, que le promoteur dispose d’un niveau de réservation au moins égal à 50% des lots mis en vente avant de signer. Il n’est pas rare, en effet, que certains professionnels lancent des chantiers sans être certains d’avoir un quota d’acquéreur minimum… au risque ensuite d’être contraint de stopper la construction faute de financement.
> Souvent un compte bancaire à l’étranger s’impose
On l’oublie souvent : acheter un bien immobilier à l’étranger nécessite dans la plupart des cas d’ouvrir un compte bancaire à l’étranger. Certes, cette démarche n’est pas toujours obligatoire. « Mais elle est largement conseillée de manière à rassurer vos interlocuteurs sur place et à faciliter les opérations », observe Louis Eudes.
Si vous achetez au Maroc, pensez à ouvrir sur place un compte en «dirhams convertibles» : ainsi, vous n’aurez pas à obtenir l’accord de l’Office des changes (procédure fastidieuse) pour rapatrier votre argent en France une fois le bien revendu.
Guillaume Chazouillères
